Wycena nieruchomości
W Ad-Value oferujemy nie tylko usługi wyceny firm czy instrumentów dłużnych, ale także wyceny nieruchomości. Nasz zespół dokonuje dogłębnej analizy lokalu czy gruntu, w celu określenia jego wartości rynkowej lub inwestycyjnej.
W zależności od tego, jaki jest cel wyceny, jej przebieg może się znacząco różnic. Zobacz, na czym dokładnie polega wycena nieruchomości i przekonaj się, dlaczego warto zaufać właśnie ekspertom z Ad-Value.
Czym jest wycena nieruchomości?
Wycena nieruchomości to proces, który ma na celu określenie obiektywnej oceny dotyczącej wartości danej nieruchomości. Podczas tego procesu analizowane są informacje dotyczące specyfiki samej nieruchomości (np. lokalizacja, stan techniczny czy energooszczędność), jak i trendów rynkowych, infrastruktury w okolicy czy kwestii prawno-podatkowych. Proces wyceny nieruchomości może być wykonany wyłącznie przez rzeczoznawców o odpowiednich uprawnieniach.
Nieruchomość podczas wyceny bardzo często porównywana jest do innych lokali o podobnej specyfice w podobnej lokalizacji. W takich sytuacjach analizowana jest np. cena transakcyjna porównywanych nieruchomości. Sama wycena może być jednak przeprowadzona na wiele sposobów – w zależności od wybranego podejścia i metody.
Efektem wyceny nieruchomości jest operat szacunkowy, czyli szczegółowy raport z określeniem ceny inwestycji wraz z uwzględnieniem czynników, które miały na to wpływ. Taki dokument jest opatrzony komentarzem oraz uzasadnieniem.
Dlaczego przeprowadza się wycenę nieruchomości?
Wycenę nieruchomości wykonuje się w różnych sytuacjach – a cel jej przeprowadzenia powinien być dokładnie określony przed rozpoczęciem takiego procesu. Istnieje wiele sytuacji, w których określenie wartości nieruchomości może być niezbędne.
Jedną z bardzo często występujących sytuacji, w których konieczne jest przeprowadzenie wyceny, jest zabezpieczenie jej finansowania. Banki w celu wypłaty kredytu wymagają przedstawienia operatu szacunkowego, który potwierdza wartość danej nieruchomości.
Celem przeprowadzenia wyceny jest poznanie wartości danej nieruchomości. Dlatego też bardzo często taki proces wykonywany jest przed transakcją kupna lub sprzedaży. Rzetelna wycena przeprowadzona przez niezależnych ekspertów pomaga w ustaleniu ceny sprzedaży lokalu.
Niezależnie od celu, dla którego wykonywana jest wycena, wycena powinna być przeprowadzona w sposób rzetelny z uwzględnieniem wszystkich możliwych do zidentyfikowania czynników
Proces wyceny nieruchomości z Ad-Value
Wycena nieruchomości powinna być wykonana przez niezależnych ekspertów, którzy mają wiedzę i doświadczenie. To bardzo istotne, ponieważ do rzetelnego przeprowadzenia wyceny lokalu czy gruntu potrzebna jest znajomość obowiązujących przepisów prawnych, umiejętność przeanalizowania specyfiki danej nieruchomości oraz trafność w wyborze podejścia i metod. W Ad-Value możesz liczyć na usługę, która szybko zapewni Ci rzetelną wycenę i pozwoli podjąć decyzje dotyczące konkretnej transakcji.
Każdą wycenę rozpoczynamy od ustalenia jej celu – i wynikającej z niej metody wyceny. Następnym etapem jest gromadzenie danych i ich dogłębna analiza. Nieruchomość jest następnie wyceniana w szerokim kontekście – np. w przypadku wybory metody porównawczej, dokonuje się jej porównania z innymi lokalami o podobnej specyfikacji.
Efektem wyceny jest szczegółowy raport wraz z uzasadnieniem, który przedstawia nie tylko wartość rynkową nieruchomości, ale także jest uzupełniony o szczegółowy komentarz.
Rodzaje wyceny nieruchomości
Wycena nieruchomości może przebiegać zupełnie inaczej, a sam raport może wyglądać zupełnie inaczej, w zależności od tego, jakie są cele i jaki jest rodzaj tej wyceny. Dobrze jest przyjrzeć się przykładom, które potwierdzają, jak bardzo zróżnicowany jest to temat.
Wycena rynkowa
Najczęściej nieruchomość wyceniana jest w celu poznania jej wartości rynkowej. W ten sposób eksperci dokonują jej analizy, aby określić, jaką cenę można za nią uzyskać w aktualnych warunkach rynkowych.
W przypadku wyceny rynkowej bardzo często stosuje się metodę porównawczą. W takiej sytuacji analizuje się ceny transakcyjne podobnych nieruchomości w danej lokalizacji. To rodzaj wyceny, który jest stosowany przede wszystkim podczas sprzedaży nieruchomości.
Wycena katastralna
Gdy mowa o wycenie katastralnej, mowa o wartościach z tzw. rejestru katastralnego. Zatem taki proces opiera się na poznaniu wartości na podstawie danych rejestrowych (takich jak np. położenie, powierzchnia, granice, klasy gruntów itd.).
Taki rodzaj wyceny stosuje się w celu obliczenia podatków oraz opłat administracyjnych. Obecnie w Polsce nie wykonuje się wyceny katastralnej, ze względu na brak podatku katastralnego.
Wycena inwestycyjna
W Ad-Value specjalizujemy się przede wszystkim w wycenie inwestycyjnej nieruchomości. Skupiamy się na oszacowaniu wartości lokalu w kontekście potencjalnych zysków, które mogłaby ona przynieść inwestorowi. W takiej sytuacji skupiamy się na próbie oszacowania przyszłych przepływów pieniężnych w związku z daną inwestycją.
Analiza przyszłych dochodów pozwala na ocenę potencjału inwestycyjnego danego lokalu. Takie dane to dla inwestora podstawa do podjęcia decyzji o przystąpieniu do transakcji.
Wycena do celów ubezpieczeniowych
Wycena nieruchomości może być przeprowadzona także w celach ubezpieczeniowych. Dokument potwierdzający wartość lokalu może być potrzebny do zawarcia umowy ubezpieczeniowej. W takim przypadku konieczne jest określenie wartości odtworzeniowej nieruchomości.
Wycena do celów ubezpieczeniowych skupia się na czynnikach takich jak koszty materiałów czy prac budowlanych, które – w przypadku wystąpienia zdarzenia losowego – byłyby wymagane do odtworzenia aktualnego stanu nieruchomości.
Wycena dla celów podatkowych
Transakcje na rynku nieruchomości mają swoje konsekwencje w kwestiach skarbowych. Dlatego też bardzo często wykonuje się wycenę dla celów podatkowych – a konkretniej określa się wartość nieruchomości dla celów wyliczenia takiej należności.
Wartość nieruchomości jest bardzo istotna dla wyliczenia podatku od czynności cywilno-prawnych, a także podatku od spadku czy darowizny. Wycena dla celów podatkowych jest wykonywana przede wszystkim wtedy, gdy wartość transakcji odbiega znacznie od wartości rynkowej lokalu. Wycena dla celów podatkowych ma na celu uniknięcie sytuacji, w której urząd skarbowy zakwestionowałby wartość danej nieruchomości.
Wycena nieruchomości w praktyce
Poznanie wartości danej nieruchomości to podstawa, bez której trudno mówić o dobrze poinformowanych uczestnikach transakcji. Operat szacunkowy będący potwierdzeniem wartości nieruchomości jest także podstawą dla uzyskania finansowania. Jednak – w zależności od wybranej sytuacji – wycena nieruchomości może się znacząco różnić. Warto przyjrzeć się temu na przykładach.
Przykłady wyceny nieruchomości
Wycena nieruchomości może wyglądać zupełnie inaczej w zależności zarówno od typu samej nieruchomości – jak i celu, dla którego jest ona wykonywana. Wystarczy przyjrzeć się np. zakupu domu mieszkalnego a nieruchomości komercyjnej.
W pierwszym przypadku najczęściej wykonywana jest wycena, która ma na celu określenie wartości rynkowej danego lokalu. Analizowana jest przede wszystkim lokalizacja, powierzchnia czy stan techniczny budynku. Na cenę wpływ mają także czynniki zewnętrzne – takie jak infrastruktura czy dostęp do komunikacji publicznej, szkół, sklepów itd. Konieczne jest także dokładne przeanalizowanie trendów rynkowych, a także specyfiki danego regionu.
W przypadku nieruchomości komercyjnych wygląda to zupełnie inaczej. W takiej sytuacji wycena skupia się przede wszystkim na oszacowaniu przyszłych przepływów pieniężnych, jakie może generować dany lokal. Zatem uwzględnia się nie tylko czynniki takie jak lokalizacja czy stan techniczny, ale znacznie większy nacisk kładzie się np. na kwestie makroekonomiczne, profil i zróżnicowanie najemców oraz konkurencję w okolicy. W ten sposób wycena jest w stanie przedstawić potencjał inwestycyjny danej nieruchomości
Użyteczność wyceny nieruchomości
Wycena nieruchomości jest podstawą dla podejmowania decyzji. Pomaga uniknąć niedoszacowania czy przeszacowania ceny podczas przygotowywania oferty. Jest istotnym fundamentem dla decyzji o charakterze inwestycyjnym – szczególnie w przypadku zakupu nieruchomości komercyjnych czy gruntów inwestycyjnych.
Rzetelnie przeprowadzona wycena ma także ogromne znaczenie dla kwestii kredytowych, rachunkowych czy podatkowych. Nie można zapomnieć, że to także fundament dla podmiotów zarządzających nieruchomościami, który pozwala na określenie wartości posiadanych aktywów.
Niezależnie od tego, dlaczego interesuje Cię wycena nieruchomości – Ad-Value jest zespołem ekspertów, na którym możesz polegać. Ponad 10 lat doświadczenia i ponad 500 mln łącznej wartości nieruchomości wycenianych co kwartał to tylko kilka liczb, które doskonale potwierdzają, że jesteśmy firmą, której szukasz.